Le DPE va être simplifié, a annoncé, dimanche, le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu.
Une correction devrait donc permettre à 140.000 logements de moins de 40m² de sortir de la catégorie des passoires énergétiques (étiquetés F ou G). «On s’est rendu compte que plus la surface d’un logement est petite, plus la part de l’eau chaude sanitaire pèse sur son classement», selon le ministre qui y voit un «biais de calcul» nécessitant une adaptation. Mais au fait qu’est-ce qu’un DPE? Comment est-il calculé justement?
1) Le DPE c'est quoi ?
Ces trois lettres désignent le diagnostic de performance énergétique. Le DPE évalue la performance énergétique d'une maison.
Il le fait en mesurant sa consommation d'énergie et son impact sur les émissions de gaz à effet de serre. Cette évaluation est réalisée selon Bercy. Le DPE est requis lors des transactions de vente et de location de biens - anciens et neufs - localisés en France métropolitaine.
Le DPE comprend une étiquette allant de A (habitation très performante) à G (habitation très peu performante, appelée passoire thermique). Un bon DPE est donc un DPE A ou B et un mauvais est classé F ou G. Depuis le 1er janvier 2023, une habitation est jugée comme décente sur le plan énergétique si sa consommation d'énergie est inférieure à 450 kWh/m² d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.
2) Combien ça coûte?
Le propriétaire est tenu de réaliser le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) lors d'une vente ou d'une location, à ses propres frais. Ce diagnostic doit être effectué par un diagnostiqueur agréé et assuré professionnellement.
Pour localiser un expert à proximité, un répertoire de diagnostiqueurs immobiliers certifiés est disponible sur le site web du ministère de la Cohésion des territoires. Suite au DPE, le diagnostiqueur transmet les résultats à l'Ademe. L'Ademe vous attribue un numéro à 13 chiffres, qui est situé en haut à droite de la première page du diagnostic.
Le coût n'est pas fixé par le gouvernement, donc le prix peut varier d'un expert à l'autre. Il se situe généralement entre 100 et 250 euros, selon l'Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (Ademe).
Le coût fluctue en fonction de la taille du bien immobilier (un DPE coûtera plus cher pour un logement plus grand), et du type de bien. Effy, expert en rénovation énergétique, indique que le coût d'une maison est supérieur à celui d'un appartement. Cela s'explique par le fait qu'une maison nécessite plus de contrôles.
Pour un studio ou un petit appartement en résidence, prévoyez un budget de 80 à 100 € en moyenne. Pour un appartement ancien de 4 pièces, le coût s'élève plutôt à 150 €. Pour une maison de 100 m², le coût moyen est de 200 €, d'après Heero, expert en rénovation énergétique.
Il est recommandé de demander plusieurs devis pour obtenir le meilleur prix. Le DPE ne bénéficie d'aucune aide financière.
3) La durée de validité du DPE
Le DPE récent (c'est-à-dire tous les diagnostics réalisés après le 1er juillet 2021) est valide pour une durée de 10 ans. Pour prévenir les désaccords entre la nouvelle version du DPE (qui est opposable) et l'ancienne (qui ne l'est pas), des mesures transitoires ont été mises en place, précise Hello Watt, spécialiste en rénovation énergétique.
Attention, les diagnostics de performance énergétique effectués avant le 1er janvier 2013 ne sont plus valides. Les DPE effectués entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont devenus caducs depuis le 1er janvier 2023. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valables jusqu'au 31 décembre 2024.
4) Méthode de calculer le DPE
Le calcul du DPE révisé, mis en application en juillet 2021, ne se base plus sur les factures énergétiques des résidents mais sur les propriétés physiques de l'édifice.
Par exemple, une classe A consomme moins de 70 kWh/m²/an en énergie et émet 6 kg/m²/an de CO2. Une classe G consomme plus de 421 kWh/m²/an en énergie et émet 101 kg/m²/an de CO2. Sont considérés la surface des murs, du plafond, du sol, le système de chauffage et son âge, le système d'eau chaude sanitaire...
5) Sanction sans DPE?
Si un commerçant, lors d'une transaction, ou un propriétaire, lors d'une location, ne fournit pas le DPE, il s'expose à une sanction financière pouvant atteindre 3000 euros (article L126-33 du code de la construction et de l’habitation). En situation de fraude - si le commerçant ou le propriétaire a délibérément modifié le DPE -, le propriétaire ou le commerçant risque une peine d'emprisonnement de trois ans et une amende de 45.000 euros pour faux et usage de faux (article 441-1 du code pénal).
«Mais pour cela, le locataire ou acheteur doit déposer plainte au pénal», précise Me Romain Rossi-Landi, avocat en droit immobilier. La vente/location peut être annulée car, depuis le 1er juillet 2021, le DPE est dit «opposable».
Si le propriétaire s’estime de bonne foi, il peut se retourner contre le professionnel qui a réalisé le diagnostic. S’il a été reconnu coupable par la justice, l’expert encourt une sanction de 3000 euros maximum pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale, et les mêmes sanctions pénales. Idem - hors sanctions pénales - pour un agent immobilier qui n’a pas respecté l’obligation d’afficher le DPE sur les annonces qu’il publie.
6) Peut-on vendre un bien sans DPE ?
Non, les logements, même mal isolés, ne sont pas interdits à la vente. Même s’il y a près d’un an, l’Union européenne a adopté une telle mesure. À charge pour la France et les autres États membres, de transposer la directive européenne au niveau national.
Une mission difficile car la loi n’interdit pas un propriétaire de vendre son logement s’il n’est pas rénové. Au nom du droit de propriété.
En revanche, depuis août 2021 et la loi Climat et résilience, la location de passoires thermiques est proscrite. À partir du 1er janvier 2025, les logements classés G ne pourront pas être loués. Cependant, il y a une exception pour 140 000 biens de moins de 40 m². Cette annonce a été faite par le ministre de la Transition énergétique, Christophe Béchu, ce lundi. C'est ce qu'a annoncé le ministre de la Transition énergétique, Christophe Béchu, ce lundi. En 2028, ce sera au tour des «F» et des «E» en 2034.
7) Pourquoi certaines annonces mentionnent un DPE «vierge» ou «non soumis»?
On dit qu'un DPE est «vierge» lorsque les agences, dans le cadre d'une transaction ou d'une location intermédiée, ne possèdent pas le DPE car l'étiquette énergie - et climat pour les émissions de gaz à effet de serre - (de A à G) n'a pas été fournie par le vendeur ou le propriétaire.
La réforme du calcul du DPE est en vigueur depuis le 1er juillet 2021. Elle vise à supprimer les DPE vierges. Selon les experts du Figaro, ces DPE vierges représentent 20% des diagnostics de performance énergétique.
Cependant, un logement peut être «non soumis» à l'obligation du DPE.
Il s'agit de propriétés que l'État considère comme ne pouvant pas satisfaire aux conditions et/ou aux normes du DPE, comme les bâtiments utilisés pendant moins de deux ans, les bâtiments autonomes de moins de 50 m², les bâtiments agricoles, artisanaux, industriels, les lieux de culte, les monuments historiques... (article R134-1 du code de la construction et de l'habitation). Pour le moment, les DPE "vierges" ou "non soumis" ne peuvent pas invalider une vente ou une location, selon les avocats spécialisés en droit immobilier que Le Figaro a consultés.
8) Quelle différence entre un DPE et un audit énergétique?
Le DPE est obligatoire pour les logements depuis le 1er avril 2023. En revanche, l'audit énergétique est seulement nécessaire pour les maisons et immeubles appartenant à un seul propriétaire. Une fois réalisé, si le DPE est de catégorie F ou G, l'audit énergétique devient obligatoire.
"L'audit est plus complet que le DPE, surtout pour les recommandations de travaux", explique Patrice Petit, expert en rénovation énergétique chez Orpi. L'expert liste les travaux pour améliorer l'efficacité énergétique du logement et estime leur coût total, différent du diagnostiqueur. Ce dernier peut être utilisé par l'acheteur pour négocier une réduction du prix demandé par le vendeur.
9) Puis je demander à mon propriétaire, de refaire un DPE ?
Selon Me Romain Rossi-Landi, un expert en droit immobilier, le locataire peut demander au propriétaire de mettre à jour le DPE. Cette demande doit être faite aux frais du propriétaire si le diagnostic n'est plus valable. Autrement, le locataire peut le renouveler à ses propres frais.
Si le nouveau DPE est moins bon que celui du propriétaire, le locataire peut se plaindre auprès de lui. Si le propriétaire considère qu'il a agi de bonne foi, il peut à son tour se retourner contre le diagnostiqueur.
Il faut encore trouver qui est responsable du changement du DPE. Ce changement est dû à la nouvelle formule de calcul. La responsabilité n'incombe ni au propriétaire ni au diagnostiqueur.
«_J'ai actuellement un cas semblable avec une cliente qui habite dans un appartement dans le 17e arrondissement de Paris. L'immeuble est sous la gestion d'un bailleur institutionnel. Elle est convaincue que son appartement est mal isolé et se demande si c'est à elle de faire le diagnostic_», explique Me Rossi-Landi.
Comme il est le seul propriétaire de l'immeuble, la loi l'oblige à effectuer un audit énergétique. Cependant, l'histoire ne précise pas s'il fera également un nouveau DPE, différent d'un audit (voir question 8) pour les locataires.
10) Quels changements sont prévus par le gouvernement en 2025?
La méthode de calcul du DPE sera modifiée par un arrêté. Cette modification concerne la classification énergétique des petits logements. La consultation de cet arrêté commence cette semaine.
L'Ademe propose un outil sur son site pour les personnes qui ont déjà réalisé un DPE pour leurs petits logements. Cet outil leur permet de vérifier leur classe énergétique et d'obtenir un certificat équivalent à une nouvelle étiquette en cas de changement.
Guillaume Kasbarian, ministre du Logement, propose deux amendements. Le premier concerne le refus d'un locataire de quitter le logement pour des travaux. Le deuxième concerne la responsabilité du propriétaire en cas de renouvellement tacite du bail avec un logement énergétiquement inefficace. Il sera donc exempté de l'interdiction de louer une passoire thermique jusqu'au départ du locataire.
Autre modification : dès qu'une copropriété approuve en assemblée générale un plan de rénovation de ses espaces communs (tels que la façade pour une rénovation extérieure), l'interdiction de mettre en location son bien énergivore sera levée pour une durée de deux ans à partir de la date de l'approbation, le temps nécessaire pour réaliser les travaux.